Comentário sobre a redução do valor da contribuição condominial relativa a unidades autônomas ainda não alienadas pelo empreendedor imobiliário

Nas edificações e nos lotes de terreno submetidos ao regime do denominado condomínio edilício, há, indissociáveis, áreas apartadas, fisicamente localizadas, nas quais se manifesta a propriedade exclusiva de cada condômino, e áreas comuns, sobre as quais os condôminos exercem em conjunto o seu direito propriedade.

Cada condômino, pois, é titular de propriedade sobre uma fração ideal da área comum, calculada proporcionalmente à extensão de sua área apartada.

Cuidando-se de um único imóvel, em que existem tais áreas comuns e essas áreas apartadas, é de todos os condôminos o dever de contribuir para as despesas ordinárias ou extraordinárias do condomínio edilício, na conformidade do que tenha sido estabelecido na Convenção do Condomínio, um conjunto de normas estabelecido pelo voto de pelos menos dois terços dos titulares daquelas referidas frações ideais da área comum.

Ao instituir o condomínio edilício, levando ao registro imobiliário a documentação legalmente exigida, o empreendedor imobiliário, construtor ou loteador, sendo nessa oportunidade titular único da área comum e das áreas apartadas, costuma editar a Convenção de Condomínio, sujeitando às respectivas diretrizes todos os futuros adquirentes das áreas apartadas (normalmente chamadas de unidades autônomas) e, por isso mesmo, igualmente titulares de frações ideais das áreas comuns.

Ao definir, na Convenção de Condomínio, o critério de rateio das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio edilício, o empreendedor imobiliário pode estabelecer a igualdade da contribuição de cada condômino, independentemente do tamanho de sua unidade autônoma, mas o mais comum é a definição do montante dessa contribuição proporcionalmente à fração ideal vinculada a cada unidade autônoma.

O que se veda, porém, é a Convenção de Condomínio reduzir ou dispensar a contribuição devida pelos proprietários de determinadas unidades autônomas, com base em considerações de natureza subjetiva, como a que leva a exonerar desse dever, ou a minorá-lo, as unidades autônomas porventura ainda não alienadas pelo empreendedor imobiliário.

Foi o que vem de resolver a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em 4 de fevereiro corrente, no julgamento do Recurso Especial 1.816.039 MG, Relator o Ministro Villas Bôas Cuevas.

*Por Dr Paulo de Tarso Barbosa Duarte