Lei permite atualização no valor do imóvel

No último dia 16 de setembro, o Congresso Nacional sancionou a Lei n. 14.973/2024, que determina a possibilidade de atualização no valor do imóvel, inicialmente declarado, com a incidência de uma alíquota de 4%.

Abaixo, explicamos melhor como ocorrerá essa atualização, quem poderá se beneficiar, além de esclarecer pontos relevantes, como a venda do imóvel após a realização da atualização.

Quem pode atualizar o valor dos bens?

O ganho de capital é o lucro obtido por meio da venda de um ativo (bem imóvel, por exemplo) por um valor superior ao que foi inicialmente comprado (valor de aquisição). 

No caso das pessoas físicas, por exemplo, sobre essa diferença (valor da venda x valor de aquisição) é tributado o Imposto de Renda, aplicando-se alíquota progressiva que varia de 15% a 22,5%, conforme o valor da alienação.

Agora, de acordo com a Lei n. 14.973/2024, as pessoas físicas e jurídicas poderão atualizar o valor dos bens imóveis, reduzindo, assim, o valor do ganho de capital futuro. 

Para as Pessoas Físicas, os bens já declarados na Declaração de Ajuste Anual poderão ser atualizados, sendo necessário o recolhimento de 4% sobre o ganho de capital apurado (IR).

As Pessoas Jurídicas, por sua vez, poderão atualizar o valor dos bens imóveis que componham o seu ativo permanente. Neste caso, haverá a incidência de IRPJ (6%) e CSLL (4%) sobre o ganho de capital apurado, sendo que os valores tributados não poderão ser considerados despesas de depreciação.

Como atualizar?

A forma e o prazo para atualização serão definidos pela Secretaria da Receita Federal. O pagamento, no entanto, deverá ser feito até novembro de 2024 (90 dias após a publicação da lei).

Para as Pessoas Físicas, a inclusão dos valores tributados terá que ser declarada na ficha de bens e direitos como custo de aquisição adicional do bem imóvel (DAA – Declaração de Ajuste Anual – 2025/2024).

Alienação ou baixa após atualização. O que ocorre?

No caso de alienação ou baixa de bens imóveis sujeitos à atualização, antes de decorridos 15 (quinze) anos, o valor da ganho de capital será calculado da seguinte forma:

GANHO DE CAPITAL = Valor da alienação – [CAA + (DTA x %)]

CAA = custo do bem imóvel antes da atualização

DTA = diferencial de custo tributado a título de atualização

% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, conforme parágrafo único deste artigo

Os percentuais proporcionais ao tempo decorrido da atualização até a venda são:

I – 0% (zero por cento), caso a alienação ocorra em até 36 (trinta e seis) meses da atualização;

II – 8% (oito por cento), caso a alienação ocorra após 36 (trinta e seis) meses e até 48 (quarenta e oito) meses da atualização;

III – 16% (dezesseis por cento), caso a alienação ocorra após 48 (quarenta e oito) meses e até 60 (sessenta) meses da atualização;

IV – 24% (vinte e quatro por cento), caso a alienação ocorra após 60 (sessenta) meses e até 72 (setenta e dois) meses da atualização;

V – 32% (trinta e dois por cento), caso a alienação ocorra após 72 (setenta e dois) meses e até 84 (oitenta e quatro) meses da atualização;

VI – 40% (quarenta por cento), caso a alienação ocorra após 84 (oitenta e quatro) meses e até 96 (noventa e seis) meses da atualização;

VII – 48% (quarenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após 96 (noventa e seis) meses e até 108 (cento e oito) meses da atualização;

VIII – 56% (cinquenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após 108 (cento e oito) meses e até 120 (cento e vinte) meses da atualização;

IX – 62% (sessenta e dois por cento), caso a alienação ocorra após 120 (cento e vinte) meses e até 132 (cento e trinta e dois) meses da atualização;

X – 70% (setenta por cento), caso a alienação ocorra após 132 (cento e trinta e dois) meses e até 144 (cento e quarenta e quatro) meses da atualização;

XI – 78% (setenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após 144 (cento e quarenta e quatro) meses e até 156 (cento e cinquenta e seis) meses da atualização;

XII – 86% (oitenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após 156 (cento e cinquenta e seis) meses e até 168 (cento e sessenta e oito) meses da atualização;

XIII – 94% (noventa e quatro por cento), caso a alienação ocorra após 168 (cento e sessenta e oito) meses e até 180 (cento e oitenta) meses da atualização;

XIV – 100% (cem por cento), caso a alienação ocorra após 180 (cento e oitenta) meses da atualização.

Assim, antes de realizar qualquer atualização, é importante analisar se o bem imóvel será objeto de alienação futura, prestando atenção aos prazos acima indicados, pois, a depender do tempo, poderá haver nova tributação. 

Se você tem dúvidas sobre o tema, nosso time tributário está à disposição para esclarecimentos.

Por Fernanda Riqueto Gambareli Spinola

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