O que são garantias reais? Entenda mais sobre o tema

Após a disponibilização do artigo referente ao Marco Legal das Garantias de Empréstimos (PL nº 4.188/2021), recebemos muitos questionamentos sobre o que é garantia real, quais as modalidades e como elas se diferem.

Por isso, a seguir buscamos sanar todas as dúvidas para que a compreensão das alterações trazidas pelo Marco Legal das Garantias de Empréstimos seja ampla.

Primeiramente, é preciso destacar que os direitos reais são definidos de forma taxativa pela lei e, por isso, não nascem da mera vontade das partes.

O artigo 1.225 do Código de Processo Civil elenca os direitos reais como sendo: propriedade; superfície; servidão; usufruto; uso; habitação; direito do promitente comprador do imóvel; penhor; hipoteca; anticrese; concessão de uso especial para fins de moradia; concessão de direito real de uso; laje e direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão.

Esse direito decorre de um vínculo entre um bem e uma pessoa e não entre pessoas. Assim, o titular do direito real pode exercer seu direito em face dos demais – ainda que seja um sujeito estranho à relação (efeito erga omnes), já que a conexão obrigacional é com o bem.

Importante ressaltar também que o direito real é, geralmente, perpétuo e, por isso, não se esgota com o uso nem com o tempo, salvo expressa disposição legal.

Exemplos de garantias reais

Com o intuito de ilustrar alguns dos direitos reais, podemos citar a hipoteca, regulada pelo Capítulo III do Código Civil. Esta modalidade equivale à situação em que o devedor disponibiliza um bem imóvel como garantia do cumprimento de certa obrigação, via de regra, um empréstimo ou financiamento.

Neste caso, a posse e a propriedade do bem permanecem com o devedor, devendo o credor, em caso de descumprimento da obrigação assumida, imitir-se na posse, por meio das medidas judiciais cabíveis, vez que possui prioridade na execução do bem dado em garantia.

De forma similar, o penhor equivale ao caso em que o devedor dá um bem móvel como garantia, mantendo para si apenas a propriedade da coisa, mas transferindo ao credor a posse da coisa.

Por outro lado, a alienação fiduciária pode recair sobre coisas móveis (Art 65 e 66-B da lei n° 4.728/65) ou imóveis (Artigos 22 e seguintes da lei n° 9.514/97), na qual o devedor transfere a propriedade do bem para o credor, mas mantém para si a posse.

Evidente, assim, que há diversos direitos reais, cabendo ao devedor e credor sempre ponderar qual a melhor modalidade para a relação que se pretende instaurar e, para isso, a atuação de um advogado especializado é fundamental para que ambas as partes entendam as vantagens e desvantagens de cada uma das opções.

Por Gabriela Gomes de Oliveira.